2024. 11. 23. 05:24ㆍ굿홈즈-신축빌라분양
“평소와 다름없던 어느 날, 집 앞에 경매 통지서가 붙어 있었어요.”
“근저당 말소 조건이 있었는데, 계약 후에도 남아있었어요.”
“허락 없이 거주 중이기 때문에, 불법 점유자입니다.”
대한민국 국민이라면, 누구나 알아 둬야 할 안전한 전세 계약 방법. 하지만, 아직도 집을 계약하는 과정에서 뭐가 위험하고, 어떻게 피해야 하는지 잘 모르시는 분들이 상당히 많습니다. 그간 전세사기피해지원위원회에서 최종 가결한 건수만 총 2만 3천 730건! 주로 40세 미만 청년층에서 많은 피해자가 나타난 것으로 밝혀졌는데요.
전국 단위로 발생하고 있는 만큼, 다양한 정책 마련은 물론이고요. 피해 예방 및 올바른 대처 방안을 안내해 드리고자, 오늘은 한 가지 특별한 실험을 준비해봤습니다.
미리 알아 두자! ‘계약서 체크리스트’
4인의 전문가와 함께 마련한 전세계약 체결 실험! 집을 계약할 때, 집 상태 및 주변 시세를 비롯해, 반드시 확인해야 하는 점검 항목들이 있는데요.
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계약서 필수 체크리스트
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집 상태
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2. 주변 시세
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3. 공인중개사 자격
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4. 임대인 신분
*대리 계약 시: 위임장, 임대인 인감증명서
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5. 등기부등본
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6. 건축물대장
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7. 선순위임차보증금 (확정일자 부여 현황)
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8. 국세 완납 (납세증명서)
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9. 전세보증금 반환보증보험
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10. 임대차계약서
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대부분 외관상 괜찮은 매물에 혹해, 확인이 덜 된 상태로 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 그래서 국민 스스로가 위험을 판단하고 소중한 재산을 보호할 수 있도록, 다양한 전세사기 유형의 함정을 계약서에 담아냈는데요. 미리 모집해둔 12팀의 참가자들에게, 베테랑 공인중개사를 통해 총 5가지 함정이 각각 숨겨진 여러 집을 소개하고 계약해 봤습니다. 과연, 어떤 함정이 있을지 확인해 볼까요?
*301호부터 305호까지, 동일한 전세가로 5곳의 집에 각각 다른 전세사기 함정을 배치
모르면 당할 수 있는 ‘전세사기의 5가지 함정’
1. 근저당
먼저, 신축인 만큼, 깔끔하고 풍성한 옵션들로 시선을 끌었던 301호! 남서향의 집으로, 수압과 가구 배치 등 확인한 결과, 별다른 문제도 없어 다들 마음에 들어 했고요. 전세가는 1억 5천에 가격도 나쁘지 않은 편이었습니다.
이곳에 숨겨진 함정은 바로, ‘근저당’이었는데요. 등기부등본에 기재된 금액만 무려 1억 4천만 원! 그만큼 집주인이 집을 담보로 돈을 빌린 것을 의미하며, 특히 전세가와 거의 맞먹는 금액이기 때문에, 계약해서는 절대 안 되는 매물입니다. 집이 경매에 넘어가게 될 경우, 돌려받을 수 있는 전세보증금이 거의 남지 않게 되고요. 매매가 대비 근저당 비율이 너무 높으면, 전세보증금 반환보증보험 가입이 어렵습니다.
2. 선순위임차보증금
이어서 소개된 305호의 경우, 각종 기본 옵션은 물론, 이중창에 공원 전망까지 있어 역시 반응이 좋았는데요. 하지만, 건물 전체를 1명이 소유하는 다가구주택이라 전세보증금 반환보증보험 가입은 어려운 상태였습니다. 이러한 건물 특성상 확정일자 부여 현황을 통해, 기존 임차인들의 보증금 확인이 필수! 경매 진행 시, 후순위일수록 보증금 회수 확률이 낮아지기 때문입니다.
총 10가구가 거주할 수 있는 해당 건물에는 마지막 선위인 305호를 제외하고도, 13억 1백만 원의 보증금이 있었는데요. 305호의 보증금을 더하지 않아도 총 보증금액이 건물 감정평가액(11억)을 이미 넘어선 상황이라, 계약하면 안 되는 매물입니다.
* 다가구주택 계약 Tip: ‘건물 감정평가액 > 근저당 +총보증금’일 경우 안전!
3. 위반건축물
매매가 2억 4천만 원으로 소개된 302호는 전세가가 매매가의 80% 이내인 상황이라 시세에서는 문제가 없었는데요. 이곳에 숨겨진 함정은 바로, 위반건축물! 허가 없이 불법으로 증축, 대수선, 용도 변경을 한 건축물이었습니다. 대출과 전세보증금 반환보증보험도 불가능한데요. 위반건축물은 집주인에게 부과되는 이행강제금을 내지 않으면, 집이 공매로 넘어갈 위험이 있습니다.
그렇기 때문에, 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인해야 하고요. 적발되지 않은 위반건축물은 건축물대장에도 표시되지 않아, 집을 둘러볼 때도 위반 사항이 없는지를 반드시 확인해 보셔야 합니다.
* 위반건축물 확인 Tip: 건축물대장에 나온 건물 층수, 면적이 실제와 일치하는지 확인
4. 세금 체납
10평인 1.5룸(10평)으로 소개된 304호의 경우, 주변 시세와 비교했을 때도 큰 문제가 없었는데요. 국세 지방세 체납이 함정으로 숨겨져 있었습니다. 해당 매물의 집주인은 3년간 세금 1억 2천만 원을 미납한 고액 체납자였는데요. 이런 경우, 계약한 집이 압류되거나 공매로 넘어갈 위험이 발생할 수 있습니다.
피해 방지를 위해 납세증명서를 통해, 계약 전 미리 세금 체납 여부를 확인해 보셔야 하는데요. 현재 임대차계약보호법에 따르면, 계약 체결 시 임대인은 납세증명서를 반드시 제시해야 할 의무가 있습니다. 등기부등본에도 세금 체납 사실은 나오지 않기 때문에, 집을 계약하실 때는 납세증명서까지 함께 확인해 주셔야 합니다.
5. 신탁부동산
공시가격 1억 2천 1백만 원으로 소개된 303호의 경우, 보증보험과 버팀목 대출이 모두 가능했는데요. 세금 체납 등 다른 문제점은 없었지만, 소유자가 신탁회사에 부동산 관리 및 처분 권한을 넘긴 신탁부동산인 것이 함정이었습니다.
해당 매물의 집주인은 집을 담보로 하는 담보 신탁을 금융권과 맺은 상태였고요. 집주인에게 매매 또는 임대차계약을 할 권리가 없었습니다. 등기부등본상에서는 이런 내용이 집주인을 소유자로, 부동산신탁회사를 수탁자로 명시하고 있는데요. 많은 분이 소유자 문구만 확인하고 넘어가는 경우가 많지만, 집의 실 소유자는 신탁회사가 됩니다.
*신탁회사 임대차계약 동의서 없이 계약 시, 임차인을 불법 점유자로 간주
만약, 전세사기에 당했다면…?
실험 결과, 총 12팀 중 전세사기 위험을 감지하고 계약을 진행하지 않은 것은 단 3팀. 안전한 전셋집을 마련할 확률은 25%에 불과했다고 볼 수 있겠는데요. 이번 실험을 함께 준비한 전문가 중 한 분 역시, 집주인에게 있던 60억 원의 세금 체납 이력을 확인하지 않아, 피해받은 경험이 있다고 밝히며 임대차계약 진행 시 철저한 계약서 확인을 강조하기도 했습니다.
생계와 직결되는 문제인 만큼 절대 발생해선 안 되지만, 만약 전세사기를 당했을 때의 빠른 대처와 정부 지원도 중요하겠는데요. 피해자들의 주거 안정을 최우선으로 돌보기 위해, 다양한 전세사기 피해 대책이 마련돼 시행하고 있습니다. 거주하던 피해주택이 경·공매 대상이 됐을 때, 피해자에게 우선 매수 권한을 부여하고요. 요청 시, LH가 피해주택을 매수해, 피해자에게 최대 10년간 무상 임대로 제공하고 있습니다.
만약, 무상 임대 기간이 지난 후, 추가 거주를 희망한다면 시세보다 30~50% 저렴하게 10년 더 거주할 수 있도록 지원하는데요. 전세사기로 인한 피해를 최소화할 수 있도록, 관련 법안을 보완해 나가고 있습니다.
국토교통부에서는 국민의 주거 안정을 위해 특별법 제정, 공인중개사 책임 강화 등 다양한 정책 마련은 물론이고요. 전세사기 피해 예방 및 올바른 대처 방안도 적극적으로 안내해 드리고 있는데요. 국민의 안전한 집 마련을 위해, 멈추지 않고 더욱 노력해 나가겠습니다.
■ 관련 콘텐츠
전세계약 전 등기부등본에서 꼭 확인할 것!
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보증금 안전하게 돌려받는 방법, 알려드릴게요!
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안심전세 2.0으로 1인 가구도 집 계약 안심 Tip!
https://blog.naver.com/mltmkr/223563562614?trackingCode=blog_bloghome_searchlist
■ 참고
당신의 계약서 문해력, 몇 점입니까?🤔 Ep. 1 근저당 & 선순위임차보증금(EBS'전셋집 구하기 프로젝트)
https://www.youtube.com/watch?v=OmnCwaRt2fo&t=164s
당신의 계약서 문해력, 몇 점입니까?🤔 Ep. 2 위반건축물&체납&신탁부동산 (EBS'전셋집 구하기 프로젝트)
https://www.youtube.com/watch?v=p3pR_ogQER0&t=1213s
당신의 계약서 문해력, 몇 점입니까?🤔 Ep. 3 내 계약서는 무엇이 문제였을까?
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