현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련· 인센티브를 통한 자본 확충 지원 부동산 PF제도 개선방안 수립

정부는 11월 14일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 ‘PF* 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 관계부처 합동(국토교통부, 기획재정부, 금융위원회)으로 발표했습니다.

* PF(Project Financing) : 대상 사업의 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법

정부는 그간 연구용역(KDI)과 50여 회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐, 다음과 같이 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 마련했습니다.

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1. 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련

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①현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련

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(현황)​ PF사업 토지비 비중은 통상 20∼40%*이며 고금리 대출로 토지를 매입함에 따라 금리 인상 등 대외변수에 취약합니다,

* 다만, 일부 지방의 경우 10% 수준, 서울 도심의 경우 40% 이상 사례 有

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대안으로, 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF사업에 출자하고자 하나, 현물출자 시 법인세ㆍ양도세가 부과*되어 출자가 곤란한 상황입니다.

* 지가 상승이 높은 수도권에선 양도차익이 크므로, 막대한 법인세·양도세 예상

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(개선방안) PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하고자 합니다.

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< 수도권 주요 지역 나대지 현황 >

▪ 수도권 주요 지자체* 내 100평 이상 주거·상업지역 중 나대지는 7천만㎡(개발 진행 중인 부지도 일부 포함) 수준으로 파악, 재건축 대상인 노후 건축물까지 포함시 대상 확대 ​* 서울, 경기(31개 지자체 중 성남 등 서울 연접지역, 수원 등 인구 50만 이상 등 18개 지자체), 인천(강화·옹진군 제외)

(제도개선) 이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연 적용(「조특법」개정)

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< 기존 브릿지대출 vs 현물 출자 시 자본구조 변화(예시) >

* (선진 사례) 미국은 토지주의 현물 출자시 과세를 이연시켜주는 리츠 방식을 도입(업리츠, '92년)해 5년간 리츠 시가총액 11배 증가 등 질적, 양적 성장 유도

(선도사업 추진) 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지 공모

최종 후보지에 대해서는 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역*을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅 진행합니다.

* 건축물용도·용적률 등 도시규제 제약이 없는 화이트존(입지규제 최소구역) 등

→ 투자자(현물출자 등), 안정적인 개발수단(프로젝트 리츠), 우수한 디벨로퍼, 도시규제 혁신 등을 접목한 선진국형 개발 모델 제시 목표

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(행정지원) 토지주의 의사결정 지원*을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅 진행

정책사업 추진(신유형 장기임대주택 등)에 토지주가 현물 출자 시 LH 매입확약을 통해 사업성 보완, 공공기관이 디벨로퍼·AMC로 참여합니다.

* 민간의 투명한 사업운영을 유도하기 위해 「부동산개발사업관리법」에서 사업성 평가를 의무화하며, 평가 결과를 대출기관 뿐 아니라 全투자자에게 제공토록 규정

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(효과) 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향되고 브릿지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감(→ 분양가 인하) 및 사업 안정성을 제고합니다. 유휴토지를 통해 (임대)주택, 新산업 투자 촉진 및 국민 투자 기회가 확대될 것으로 기대됩니다.

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< 개선방안 도입 시 과세 절차 및 부동산 소유자의 개발 참여 유형 >

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② 인센티브 등을 통한 자본 확충 지원

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(1) 운영사업의 도시규제 특례 등

(현황 및 문제점) 분양ㆍ준공 후 청산 구조는 운영까지 이어지는 사업방식 보다 자본 확충유인이 낮고, 공실 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 일부 지자체에서는 개발 이후에도 민간의 관리·운영*을 통한 도시 활성화를 목표로 하고 있으나, 참여를 유도할 제도적 인센티브 미비한 상황입니다.

* 예)롯본기힐즈(일본 도쿄)는 사업시행자 모리빌딩社에서 해당지구를 통합 운영하며, 각종 이벤트, 전시 등 지역 활성화를 위한 활동 진행(’03~)

 

(개선방안) 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여합니다.

※ (조치 계획) 「부동산개발사업관리법」에 근거 규정 반영(‘25. 上, 법안 발의)

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(2) PF 보증수수료 할인

(현황 및 문제점) 보증심사 시 ’일정 수준 자기자금(토지비의 10% 또는 총사업비의 2% 이상)‘을 요건으로 하나, 비율이 높아도 인센티브가 없는 상황입니다.

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(개선방안) 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해 PF 보증료 할인을 적용합니다.(HUG, HF 내규 개정)

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(3) 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여

(현황 및 문제점) 장기임대주택 사업 활성화를 위해 금융회사의 참여가 필요하나, 국내 금융회사는 부동산 임대 업무수행이 곤란합니다. 금융회사는 업무용 목적* 외의 부동산 소유가 허용되지 않고, 부수업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한되는 상황입니다.

* 은행의 경우 영업소‧사무소, 연수시설, 복리후생시설에 한정(｢은행법 시행령｣ §21의2)

단, 보험사의 경우 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자 가능 하도록 법령해석 명확화(‘24.8.28일 경제관계장관회의)

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(개선방안) 자회사 소유*, 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 마련합니다.

* 법인인 장기임대주택사업자의 지분 15% 이상 소유를 허용

(조치 계획) 「은행·보험법령」 개정

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③ 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도

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(현황 및 문제점)​ 국내 PF 사업의 자기자본 비율은 약 5% 내외*로,30%를 상회하는 美‧日 등 타국 대비 과도하게 낮은 수준입니다.

* 저축은행업권에만 PF 대출시 사업비 대비 자기자본비율 요건(20%) 존재

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(개선방안) PF 대출시 일정수준(예시 : 20%)의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 하여 위험가중치와 충당금을 차등화합니다.*(예 : 은행·보험·증권)

* PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야하는 자본금‧ 충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공

리스크 관리체계가 부족한 업권(예: 상호금융·여전·새마을금고*)은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토합니다.

* 상호금융·여전·새마을금고는 타 업권과 달리 위험가중치의 개념 없음

(조치 계획) 금융권 TF 운영(~‘25.上) → 업권별 감독규정세칙·PF리스크 관리 모범규준 개정

* 일정기간 유예후 단계적 시행, 시행시기 이전의 PF대출 등에 소급적용 하지 않음

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4. 금융 건전성 규제체계 합리화

 

(현황 및 문제점)​ PF 대출은 기업대출 보다 연체율이 높으나, PF 대출에 대한 위험가중치·충당금 규제는 이를 충분히 반영하지 못하고 있습니다.*

* (예) PF대출 위험가중치가 기업대출 대비 높지 않고, 취급형태(대출·보증)에 따라 위험 가중치에 과도한 차이, 업권간 연체율에 차이가 있음에도 PF대출 충당금 규제 동일

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거액신용공여 한도 규제*의 경우 전체여신에 대해서만 도입되어 있고 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져 한도규제는 업권별로 상이한 상황입니다.**

* (예) 은행 자기자본의 10% 초과하는 개별차주에 대한 신용공여(거액신용공여)의 합이 자기자본의 5배를 초과하는 것 금지

** [은행] 부동산(부동산 PF) 익스포져 한도규제 없음, [보험] 부동산(부동산 PF 포함) 대출이 총자산의 25% 초과시 위험가중치 상향(간접규제), [증권] 부동산 PF대출·보증은 각각 자기자본의 30%·100% 한도

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(개선방안) ​PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비하고, 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편, 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져에 대한 한도규제를 정비합니다.

* 일정기간 유예후 단계적 시행, 시행시기 이전의 PF대출 등에 소급적용 하지 않음

※ (조치 계획) 금융권 TF 운영(~‘25.上) → 업권별 감독규정세칙·PF 리스크 관리 모범규준 등 개정

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2. 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립

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① PF 대출 시 사업성 평가 강화

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(현황 및 문제점) PF사업은 시공사ㆍ신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라, 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족합니다. 또한, 금융사는 사업성 평가 용역을 진행하나, 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식하는 경향이 있습니다.

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(개선방안) ​시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성· 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 개선합니다. PF 사업성 평가 기준ㆍ절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화합니다.

※ (조치 계획) 연구용역 등을 통해 평가기준ㆍ절차, 인증방안을 도출하고 「부동산개발 사업관리법」에 근거 마련(’25.上) → 「PF리스크 모범규준」 반영('25.下)

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② 불합리한 관행 개선

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(1)책임준공 합리화

(현황 및 문제점) 금융사는 대출 시 리스크를 완화하기 위해, 시행사 대신 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 요구해왔습니다. 도급계약과 달리 PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 제한적*이어서 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무를 부담해야만 했습니다. 또한, 책임준공 미이행에 따른 손해배상(대출원리금 채무인수 등)으로 인해 미분양 위험 등을 시공사 및 신탁사가 부담했습니다. 다만, 책임준공 연장사유 확대와 배상범위가 축소되는 경우 부동산 PF 대출이 위축될 것 이라는 우려도 존재했습니다.

* 전쟁·천재지변 사유 외에는 어떤 사유에도 준공기한 연장을 전면 불허

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(개선방안) 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 「책임준공 개선 TF」를 운영해, 책임준공 개선방안* 마련합니다.

* 도급·PF대출·신탁계약 상 책임준공 연장사유를 ‘민간공사 표준도급계약서’(국토부 고시) 등을 고려하여 일치시키는 방안 및 책임준공 기한 도과시 배상범위 구체화 등

(조치 계획) 「책임준공 개선 TF」 통해 제도 개선방안 마련(‘25.1분기)

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(2) PF수수료 관행 개선

(현황 및 문제점) PF 수수료 점검결과(금감원, ‘24.3~4), 일부 불합리한 수수료 부과관행 및 차주에 대한 정보제공 부족 등의 문제점을 확인했습니다.

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(개선방안) PF 수수료의 투명성 제고를 위해 업계(금융, 건설), 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF(’24.5~)를 통해 개선방안* 도출 및 시행합니다.

* (예) 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차

(조치 계획) 금융업권별 수수료 관련 모범규준 제정(‘24.12)

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③ PF 통합정보시스템 구축

(현황) 인허가ㆍ대출ㆍ분양 등 PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계가 있습니다.

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(개선방안) PF 사업의 유형별ㆍ지역별ㆍ단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’ 구축합니다. 사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 全 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적(예시, 반기)으로 축적합니다. 또한, 개별 사업 이력관리가 가능해져 ‘PF 조정위원회’ 조정력도 제고할 수 있습니다.

* 일정 규모 개발사업(예시, 연면적 3천㎡) 대상(고유 ID 생성)으로 사업 인‧허가 이전 토지매입, 브릿지대출 단계부터 체계적으로 관리

☞ 개별사업 정보와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링ㆍ공개해 디벨로퍼는 공급상황 판단, 금융사는 대출심사 시 리스크 진단, 정부는 PF 부실 가능성 모니터링 및 선제적 대응력 가능

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< PF 통합정보시스템 구조도(안) >

※ (조치 계획) 「부동산개발사업관리법」 제정안 발의(완료, ’24.9) → PF 통합 정보 시스템 구축을 위한 ISP 용역 착수(’25) → 시스템 개발 착수(‘26)

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④ 부동산 신탁사의 토지신탁 내실화

(현황 및 문제점) 토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 인해 부동산 시장 위축 시 우발채무 현실화 등 위험이 존재합니다. 공사비용 상승 등을 이유로 책임준공 주체인 시공사의 공사지연 사례가 나타나고 있으며, PF 리스크가 신탁사로 전이되고 있는 상황입니다.

※ 통상 신탁사는 최초 준공기한으로부터 6개월 내 준공의무 부담

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(개선방안) 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화합니다. '책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준'을 마련하고, NCR 규제* 정비, 자기자본 대비 토지신탁 한도** 도입 등을 추진합니다.

* (Net Capital Ratio) 영업용순자본비율 = 영업용순자본 ÷ 총위험액 〉 150%

** 예상 위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁한도를 자기자본의 100%(예시) 이내로 제한

(조치 계획) '책준형 토지신탁 모범규준'마련(‘24.12월), '금융투자업규정ㆍ시행세칙'개정(‘25.7월)

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3. 역량있는 한국형 디벨로퍼 육성

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① 리츠를 통한 개발+운영이 가능한 디벨로퍼 육성

(현황 및 문제점) LH 공공택지는 디벨로퍼가 LH로부터 택지를 공급 받아, 오피스ㆍ상가 등을 개발하여 분양하는 구조가 일반적입니다.

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이 경우 디벨로퍼는 (개별)분양을 통한 이익 실현에 집중하고, 수분양자들은 운영 노하우 부족으로 공실 등 비효율적 운영이 발생하게 됩니다. 또한, 공공택지는 수용방식으로 조성됨에도 불구, 택지 분양받은 디벨로퍼가 분양이익을 독점하는 경향이 있습니다.

※ 미국, 일본 등은 분양이 아닌 직접 임대운영하는 시장 분위기가 형성되어, 디벨로퍼의 전문화, 자발적인 자기자본비율 확대, 시장 선진화가 가능 (KDI, ’24.6)

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(개선방안)​ 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적 개발과 운영을 도모합니다.

* 자기자본비율이 높은 경우 택지 공급 평가 시 가점 부여

(리츠는 다수의 투자자로부터 안정적으로 재원을 확보해, 중장기 임대 중심의 사업에 특화된 방식으로써, 미국의 경우 리츠가 개발시장에 최대 투자자 역할)

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우량 용지를 리츠(개발 + 운영사업자)에 공급해, 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발을 유도합니다.*

* 해당 사업에 대해, 필요시 LH가 지분출자자로 참여하여 사업 안정성 향상 도모

☞ 운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼 육성을 유도하고, 중장기적 으로는 분양에서 개발+운영 중심으로 부동산 생산 구조 선진화

(조치 계획) '공공주택 업무처리지침' 및 '택지개발 업무처리지침' 개정(‘25.上), ’부동산 개발+운영 중심 사업 활성화 지원을 위한 연구용역‘ 추진(’25)

[출처] 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련· 인센티브를 통한 자본 확충 지원 부동산 PF제도 개선방안 수립|작성자 국토교통부